Een hypothecaire lening nemen? Met deze kosten moet je rekening houden

22 juli 2019

De term ‘hypothecaire lening’ wordt nog vaak gebruikt ook al gaat het eigenlijk om een hypothecair krediet dat je hebt afgesloten voor de aankoop van het huis of appartement van je dromen.

Aan het afsluiten van een dergelijk woonkrediet zijn enerzijds kosten maar anderzijds ook fiscale voordelen verbonden. 

Klaar om de rekening te maken? In dit artikel zetten we alles mooi op een rij.

Aankoopkosten vs kosten van een woonkrediet

Hieronder sommen we alle kosten van een woonkrediet op. Hou er rekening mee dat niet alleen  aan het woonkrediet maar ook aan de aankoop van je droomwoning kosten verbonden zijn.

Daar waar bij de aankoop van je woning de kosten worden berekend op basis van de overeengekomen prijs en lasten worden voor je afgesloten woonkrediet de kosten berekend op basis van het geleende bedrag verhoogd met de bijkomende waarborg voor gemaakte kosten in geval van wanbetaling (kan 5 % of 10 % zijn afhankelijk van de kredietverstrekker).

hypothecaire lening kosten

1. Kosten verbonden aan de aankoop van je woning


Naast de betaling van de prijs zal je bij de ondertekening van de akte bij de notaris een aantal kosten dienen te betalen.

Registratiebelasting/registratierechten en recht op geschriften
Bij de aankoop van vastgoed betaal je of registratiebelasting in het Vlaams Gewest of registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of het Waalse Gewest. Het te betalen bedrag wordt berekend op basis van de overeengekomen prijs en lasten met als minimum de verkoopwaarde van de woning en is afhankelijk van het gewest waar de aan te kopen woning gelegen is. Naargelang het gewest zijn er ook voordeeltarieven of verminderingen mogelijk indien je als koper aan bepaalde voorwaarden voldoet.

  • Voor een woning van 250.000 euro gelegen in het Vlaams Gewest kan de registratiebelasting op de aankoop 17.500 euro bedragen of 7% van het aankoopbedrag indien het gaat om de enige woning die je zelf gaat betrekken en wanneer je voldoet aan al de gestelde voorwaarden. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om te genieten van een rechtenvermindering indien de prijs van je droomwoning niet hoger ligt dan 200.000 euro of 220.000 euro in bepaalde kernsteden of gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel. 

  • Woon je in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest? Dan bedragen de registratierechten 12,5% van het aankoopbedrag, maar kan je genieten van een vrijstelling van registratierechten op 175.000 euro bij aankoop van je woning indien de prijs niet hoger is dan 500.000 euro, het je enige woning is waar je gedurende 5 jaar je hoofdverblijfplaats zal vestigen en je bovendien voldoet aan al de andere gestelde voorwaarden.

  • Wanneer je een huis of grond koopt in het Waalse Gewest, betaal je 12,5 % registratierecht. Koop je een bescheiden woning? Dan geniet je, onder bepaalde voorwaarden van een verminderd registratierecht van 6% op een deel van de belastbare basis bij aankoop van een woning. Heb je voor de aankoop van deze woning een lening bij een kredietverstrekker met sociaal oogmerk? Dan kan het recht verminderd worden tot 5% en is de registratie van de akte van de hypothecaire lening , in de vorm van ‘Eco-Prêts’ (of ecoleningen) vrijgesteld van het recht van 1%. In bepaalde gevallen kan je bovendien genieten van een abattement waardoor er op een bedrag van 20.000 euro geen registratierechten moeten betaald worden.  

Naast de registratiebelasting of de registratierechten betaal je ook een vast bedrag van 50 euro aan ‘recht op geschriften’.

Kosten kantoor rechtszekerheid
Vergoeding verschuldigd aan de administratie voor de overschrijving van de eigendom op jouw naam (vast bedrag van 230 euro).

Ereloon notaris.
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd. Het gaat om een percentage per schijf van de aankoopprijs van de woning.

Administratieve kosten
Het aanvragen van attesten en het uitvoeren van de nodige opzoekingen die niet ten laste vallen van de verkoper. Een groot deel van de attesten en opzoekingen zijn verplichtend opgelegd aan de verkoper en moeten door hem gedragen worden.

BTW
Op het ‘recht op geschriften’, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten (aktekosten) is btw verschuldigd. 

kosten hypothecaire lening

2. Kosten verbonden aan je woonkrediet

De kosten verbonden aan het krediet hebben betrekking op:

A. de kosten te betalen op het notariskantoor; 
B. de kosten gebonden aan de kredietaanvraag; 
C. de maandelijkse aflossing van je krediet; 
D. de kosten die samenhangen met het aangaan van een krediet.


A. De kosten te betalen op het notariskantoor

Registratiebelasting/registratierechten, vast recht bijlagen, recht op geschriften en het hypotheekrecht
Het te betalen bedrag aan registratiebelasting of registratierechten bij een krediet zal berekend worden op basis van het bedrag van het krediet of hoofdsom + bijhorigheden (meestal 10% of 5% als bijkomende waarborg voor het dekken van de kosten in geval de kredietverstrekker moet overgaan tot de verkoop van je woning).

Stel dat je voor het realiseren van je aankoop 100.000 euro leent, dan zal een bedrag van 1% verschuldigd zijn op 110.000 euro (10% bijhorigheden) of 1.100 euro of op 105.000 euro (5% bijhorigheden) of 1.050 euro.

Zoals het geval voor je aankoop zal je ook voor het krediet een bedrag van 50 euro moeten betalen aan ‘recht op geschriften’ en een vast bedrag van 100 euro voor de bijlagen die aan je kredietakte gehecht worden (aflossingstabel, algemene voorwaarden).

Op het bedrag in hoofdsom en bijhorigheden (op 110.000 of 105.000 euro) is een hypotheekrecht verschuldigd van 0,30%.

Kosten kantoor rechtszekerheid
Vergoeding verschuldigd aan de administratie voor de inschrijving van de waarborg, in voordeel van de kredietverstrekker, op je eigendom.
Deze vergoeding is afhankelijk van het bedrag van je krediet:
-het bedrag van de hoofdsom en bijhorigheden overtreft niet 300.000 euro: 220 euro;
-het bedrag van de hoofdsom en bijhorigheden overtreft 300.000 euro: 950 euro.

Ereloon notaris.
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt berekend op de hoofdsom en bijhorigheden van je krediet. Het gaat om een percentage per schijf van het geleende bedrag en de bijhorigheden.

Administratieve kosten
Het aanvragen van attesten en het uitvoeren van de nodige opzoekingen.

BTW
Op het ‘recht op geschriften’, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten (aktekosten) is BTW verschuldigd. 

In de praktijk bedragen de totale notariskosten ongeveer 4 procent van de hypotheek. Hoe hoger het geleende bedrag, hoe lager het percentage notariskosten. 

B. Kosten gebonden aan de kredietaanvraag

Dossierkosten
Ook de bank rekent een vergoeding aan om het woonkrediet af te sluiten. Die mag niet hoger zijn dan 500 euro. 

Schattingskosten
Stelt de kredietverstrekker een schatter aan om de waarde van je woning te schatten? Dan betaal je daar enkele honderden euro voor.

lening kosten hypothecaire lening

C. De maandelijkse aflossing van je krediet

Je betaalt maandelijks een bedrag van de lening terug aan de kredietverstrekker. Een deel is kapitaalaflossing, een deel intresten. De rentevoet op je woonkrediet is afhankelijk van een aantal zaken: het geleende bedrag, vaste of variabele rentevoet, je aflossingscapaciteit, je gezinssituatie, ... (zie deel 5).

D. Bijkomende kosten: de schuldsaldoverzekering, de brandverzekering en verzekering gewaarborgd wonen

De schuldsaldoverzekering, de brandverzekering en de verzekering gewaarborgd wonen zijn wettelijk niet verplicht. Heel wat kredietverstrekkers zullen je echter een lening weigeren als je niet ten minste een schuldsaldo- én een brandverzekering afsluit. En dan nog bij voorkeur bij hen. Maar je bent hier vrij in. Vaak zal je kredietverstrekker je wel een gunstige intrestvoet geven als je toch met hem in zee gaat.

Schuldsaldoverzekering
De schuldsaldoverzekering biedt financiële zekerheid in geval van overlijden van een van de kredietnemers vóór de lening volledig is terugbetaald. De langstlevende of de erfgenamen hoeven het deel van de overledene dankzij de schuldsaldoverzekering niet meer terug te betalen. Voor een alleenstaande of een oudere kredietnemer is de schuldsaldoverzekering vaak niet interessant. Geef je er niet echt om wat er met de woning gebeurt na je overlijden, dan kan het zonder schuldsaldoverzekering - als de kredietverstrekker dat ook vindt, natuurlijk. 

Brandverzekering
De brandverzekering biedt financiële bescherming in geval van een woningbrand, naast een reeks andere vormen van schade. De verzekering keert je dan een bedrag uit waarmee je de opgelopen schade kunt herstellen.

Verzekering gewaarborgd wonen 
Een verzekering gewaarborgd wonen zorgt ervoor dat je je huidige levensstandaard kan behouden als je voor lange tijd werkongeschikt wordt (door ziekte of een ongeval). Je ontvangt een bepaald bedrag bovenop je ziekte-uitkering.


Wist-je-dat? Gratis verzekering gewaarborgd wonen

Wie een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning, kan via de overheid een gratis verzekering gewaarborgd wonen afsluiten. Dit zowel in het Vlaamse als in het Waalse Gewest. Zo ben je kosteloos verzekerd tegen plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.



Op zoek naar een hypothecaire lening?
Bekijk de mogelijkheden

“Bestaat er geen mogelijkheid om de kosten verbonden aan het afsluiten van een woonkrediet aanzienlijk te verminderen?” 

Jawel, als er gewerkt wordt met een hypothecaire volmacht of een hypothecair mandaat.

Sommige kredietverstrekkers laten toe dat voor een deel van het te lenen kapitaal de woning niet onmiddellijk in pand moet worden gegeven. Je geeft dan wel een volmacht/mandaat aan je kredietverstrekker om, indien nodig, over te gaan tot het nemen van de hypothecaire inschrijving.  

Doordat er aanvankelijk geen hypothecaire inschrijving wordt genomen, vermijd je niet alleen het hypotheekrecht en de kosten bij het kantoor rechtszekerheid maar ook de registratiebelasting/registratierechten en het ereloon van de notaris liggen een stuk lager.

Hou er wel rekening mee dat je kredietverstrekker deze volmacht te allen tijde kan gebruiken om effectief inschrijving te nemen (bv. bij onregelmatige aflossing krediet). In dat geval valt het totale kostenplaatje natuurlijk duurder uit dan wanneer er onmiddellijk een inschrijving voor het volledige bedrag was genomen. 

Niet onbelangrijk om weten: een hypothecair mandaat levert geen fiscaal voordeel op.



Kosten overname hypothecaire lening

Bij de overname van je hypothecaire lening zal je huidig krediet vervangen worden door een nieuw, voordeliger krediet. Zo kun je aan gunstigere voorwaarden lenen en maximaal profiteren van een lagere rentevoet. Dat is handig, want rentevoeten evolueren voortdurend. De herfinanciering biedt dus een oplossing voor wie leent aan een (hogere) vaste rentevoet. 

De herfinanciering: zo werkt het

Interne herfinanciering 
Het makkelijkste is aan je eigen kredietverstrekker een herziening vragen, desnoods nadat je eerst bij de concurrentie hebt gevraagd naar de voorwaarden die je daar zou krijgen om je lening te laten overnemen. Gaat je bank daarop in, dan wordt een nieuw afbetalingsplan opgemaakt met lagere maandelijkse terugbetalingen of een kortere looptijd.

Je betaalt in dat geval: 

  • dossierkosten voor de extra administratie 
  • drie maanden intrest op het uitstaande bedrag als schadevergoeding. 

Hierover onderhandelen is meestal mogelijk. 

Herfinanciering bij een andere kredietverstrekker 
Ook aan een herfinanciering van je hypothecaire lening bij een andere kredietverstrekker zijn kosten verbonden: 

  • een herbeleggingsvergoeding: maximaal drie maanden intrest op het nog te betalen kapitaal
  • de handlichtingskosten: kosten verbonden aan de opheffing van de bestaande hypotheek
  • notariskosten, aktekosten en registratierechten voor de nieuwe hypotheek
  • dossierkosten
  • en kosten voor het aanpassen van je schuldsaldoverzekering.

De kosten om een nieuwe goedkope lening aan te vragen bij een andere kredietverstrekker liggen dus hoger dan als je bij de huidige kredietverstrekker blijft. En die weet dat ook. Daarom zal je eigen kredietverstrekker door zijn sterkere positie bij een herfinanciering vaak bij een hoger tarief blijven dan de nieuwe bank.

Ondanks de kosten kan het  voordelig zijn om tijdig te informeren naar een herfinanciering. Zeker wanneer de huidige rentevoet laag is.

Bereken hoeveel een herfinanciering je kost

lening kosten

Welke fiscale voordelen biedt een hypothecaire lening?

Niet alleen aan de aankoop van je droomwoning maar ook aan je woonkrediet zijn best wel veel kosten verbonden. Gelukkig kan, wie in het Vlaamse Gewest gaat wonen, in de meeste gevallen genieten van de geïntegreerde woonbonus. Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest gelden andere regels.

De geïntegreerde woonbonus in een notendop

  • een belastingvermindering van 40 procent op het afgeloste kapitaal, tot een maximumpremie van 1.520 euro.
  • de eerste 10 jaar wordt het maximum verhoogd met 760 euro als je woning ook je enige eigen woning blijft.
  • nog eens 80 euro extra als je minstens drie kinderen hebt.

De maximale belastingvermindering bedraagt zo 944 euro.

Meer informatie over de fiscale voordelen per regio

Wil je de kosten van een hypothecaire lening berekenen? 

Gebruik onze simulatietool en krijg een perfect overzicht van de totale kostprijs van je woonkrediet.