Qu'est-ce qu'un crédit hypothécaire et convient-il pour ma situation ?

22 juillet 2019

Dans cet article, vous apprendrez non seulement ce qu'est un crédit hypothécaire, mais aussi quel avantage apporte son utilisation, quels critères entrent en ligne de compte pour l'octroi d'un crédit hypothécaire, et quels sont les coûts associés à la souscription d'un tel crédit.

Crédit hypothécaire : signification

La plupart des gens utilisent indifféremment les termes « crédit hypothécaire » et « emprunt hypothécaire ».   Dans les deux cas, vous concluez auprès de votre institution financière un contrat en vertu duquel elle s'engage à vous avancer un certain montant pour le financement de votre habitation. En contrepartie, vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté, y compris les intérêts.

La grande différence entre les deux réside dans le fait qu'un crédit hypothécaire est « réutilisable », contrairement à un emprunt hypothécaire.

Vous pouvez réutiliser le montant d'ores et déjà déjà remboursé pendant la durée d'un crédit hypothécaire sous la forme d'une nouvelle avance associée à ses propres durée et taux d'intérêt. 

Cette formule est pratique si, par exemple, vous planifiez une rénovation de votre habitation. En effet, l'ouverture de crédit existante vous permettra de disposer des fonds requis sans devoir passer chez le notaire pour établir un nouvel acte de crédit. Vous pourrez ainsi, comme expliqué ci-après, épargner les frais de notaire à condition que la période de réutilisation expire dans les 30 ans après la conclusion de votre crédit initial. Seul l'organisme de crédit vous facturera des frais de dossier pour le traitement de votre demande.

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La réutilisation d'un crédit dans la pratique

Imaginez qu'il y a dix ans, vous ayez souscrit un crédit hypothécaire de 250 000 euros, dont vous avez déjà remboursé 100 000 euros. Aujourd'hui, l'habitation de vos rêves nécessite quelques frais et vous décidez d'effectuer des travaux de rénovation. Ces coûts sont estimés à 80 000 euros, un montant inférieur aux 100 000 euros que vous avez déjà remboursés sur votre crédit. Il est donc possible de réutiliser le capital déjà remboursé sous la forme d'une nouvelle avance. Pour cette nouvelle avance, le taux actuel sera d'application, vous choisirez une période et vous souscrirez, au besoin, une assurance solde restant dû. 

Gardez toutefois à l'esprit que le crédit initial est garanti par une inscription hypothécaire qui est toujours prise pour 30 ans. Au moment de choisir la période de votre nouvelle avance (la réutilisation), vous devrez donc veiller à ce que l'échéance tombe dans cette période de 30 ans.

Quels critères entrent en ligne de compte pour l'octroi d'un crédit hypothécaire ?

Les institutions financières et organismes de crédit n'accordent pas des prêts à la légère. Ils analysent et évaluent chaque demande de crédit avec minutie, afin de limiter les risques pour eux-mêmes comme pour leurs clients.

  1. Âge

    Pour pouvoir souscrire un crédit hypothécaire, vous devez avoir au moins 18 ans.

  2. Revenus et dépenses

    De combien disposez-vous chaque mois ? Ce montant est déterminant pour votre capacité de remboursement. Votre organisme de crédit a besoin d'un aperçu détaillé de tous vos revenus et dépenses (y compris les dettes et emprunts en cours). Pour la plupart des banques, les remboursements mensuels ne peuvent pas dépasser un tiers de vos revenus.

  3. Situation familiale

    Votre situation familiale est importante pour votre organisme de crédit. Il est notoire que les isolés, par exemple, obtiennent bien plus difficilement un crédit que les couples.

  4. Valeur du bien immobilier et prix demandé

    Le prix demandé et la valeur réelle du bien immobilier sont des facteurs décisifs. En règle générale, l'hypothèque ne peut pas dépasser la valeur réelle de l'habitation de vos rêves. Voilà pourquoi les organismes de crédit désignent souvent un expert chargé de procéder à une estimation. Il pourra parfaitement déterminer la valeur réelle de l'habitation de vos rêves.

  5. Fonds propres

     

    Plus votre épargne est conséquente, moins le risque est élevé pour l'organisme de crédit. Aujourd'hui, un apport propre de 10 à 20 % est habituel.

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  6. Durée

    La plupart des organismes de crédit autorisent des emprunts plus conséquents sur une durée plus longue. En effet : plus longue est la durée, plus petit est le remboursement. Vous paierez néanmoins davantage d'intérêts. Une période de 20 à 25 ans est un juste milieu pour beaucoup de gens. 

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Les coûts d'un crédit hypothécaire

Les coûts d'un crédit hypothécaire et d'un emprunt hypothécaire sont similaires. Vous payez une partie au notaire et une partie à votre organisme de crédit. 

Les coûts liés au crédit englobent :

A. les frais à payer à l'étude du notaire ;
B. les frais liés à la demande de crédit ; 
C. le remboursement mensuel de votre crédit; 
D. les frais liés à la souscription d'un crédit.


A. Les frais à payer à l'étude du notaire

Le montant de la taxe d'enregistrement ou des droits d'enregistrement à payer dans le cadre d'un crédit sera calculé sur la base du montant du crédit ou principal + accessoires (généralement 10 % ou 5 % à titre de garantie supplémentaire pour couvrir les frais au cas où l'organisme de crédit devrait procéder à la vente de votre habitation).

Si vous empruntez 100 000 euros pour réaliser votre achat, vous devrez payer 1 % sur 110 000 euros (10 % d'accessoires), soit 1 100 euros, ou sur 105 000 euros (5 % d'accessoires), soit 1 050 euros.

Comme pour votre achat, vous devrez également payer, pour votre crédit, un montant de 50 euros en « droit d'écriture » et un forfait de 100 euros pour les annexes qui seront jointes à votre acte de crédit (tableau d'amortissement, conditions générales).

Un droit d'hypothèque de 0,30 % sera appliqué au montant en principal et accessoires (soit 110 000 ou 105 000 euros).

Frais du bureau sécurité juridique
Indemnité due à l'administration pour l'inscription de la garantie sur votre propriété, au bénéfice de l'organisme de crédit.

Cette indemnité dépend du montant de votre crédit :
-le montant du principal et des accessoires ne dépasse pas 300 000 euros : 220 euros ;
-le montant du principal et des accessoires dépasse 300 000 euros : 950 euros.

Honoraires du notaire.
Les honoraires du notaire sont fixés par la loi et calculés sur le principal et les accessoires de votre crédit. Il s'agit d'un pourcentage par tranche du montant emprunté et des accessoires.

Frais administratifs
Frais inhérents à la demande d'attestations et à l'exécution des recherches nécessaires.

TVA 
La TVA est appliquée sur le « droit d'écriture », les honoraires du notaire et les frais administratifs (frais d'acte). 

Dans la pratique, le total des frais de notaire s'élève à environ 4 % de l'hypothèque. Plus le montant emprunté est élevé, plus le pourcentage de frais de notaire est bas. 

B. Frais liés à la demande de crédit

Frais de dossier
La banque demande également une indemnité pour la souscription du crédit hypothécaire. Elle ne peut pas dépasser 500 euros.  

Frais d'estimation
L'organisme de crédit désigne un expert pour estimer la valeur de votre habitation ? Cela vous coûtera quelques centaines d'euros.

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C. Le remboursement mensuel de votre crédit

Vous remboursez chaque mois un certain montant de l'emprunt à l'organisme de crédit : une part pour le capital et une part pour les intérêts. Le taux d'intérêt de votre crédit hypothécaire dépend de divers facteurs : le montant emprunté, la nature fixe ou variable du taux, votre capacité de remboursement, votre situation familiale... (voir section 5).

D. Frais supplémentaires : l'assurance solde restant dû, l'assurance incendie et l'assurance logement garanti

L'assurance solde restant dû et l'assurance incendie ou habitation ne sont pas légalement obligatoires, mais la plupart des organismes de crédit refuseront d'accorder un emprunt hypothécaire si vous ne souscrivez pas d'assurances complémentaires.  

Assurance solde restant dû
L'assurance solde restant dû offre une sécurité financière en cas de décès d'un des preneurs de crédit avant que l'emprunt ait été totalement remboursé. Grâce à cette assurance, le survivant ou les héritiers ne devront plus rembourser la part du défunt. Pour un isolé ou un preneur de crédit plus âgé, l'assurance solde restant dû n'est généralement pas intéressante. Si vous ne vous souciez guère de ce qu'il adviendra de votre habitation après votre décès, vous pouvez vous passer d'assurance solde restant dû – si l'organisme de crédit est d'accord, évidemment.

Assurance incendie
L'assurance incendie offre une protection financière en cas d'incendie dans votre habitation, en plus de diverses autres formes de sinistres. La compagnie vous versera alors un montant permettant de réparer les dégâts.

Assurance logement garanti
Une assurance logement garanti vous permet de maintenir votre niveau de vie en cas d'incapacité de travail de longue durée (suite à une maladie ou à un accident). Vous recevrez alors un certain montant en plus de votre indemnité de maladie.

Vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance logement garanti, une assurance solde restant dû et une assurance incendie auprès de votre organisme de crédit. Vous êtes libre de vous informer auprès d'autres institutions financières. Cela dit, votre organisme de crédit vous accordera souvent un taux d'intérêt avantageux si vous optez pour ses services.


Le saviez-vous ? Assurance logement garanti gratuite 

Quiconque souscrit un emprunt hypothécaire pour l'achat, la construction ou la rénovation d'une habitation peut souscrire gratuitement une assurance logement garanti via les autorités. Et ce, aussi bien dans la Région flamande que dans la Région wallonne. Vous serez dès lors assuré gratuitement en cas d'incapacité de travail ou de chômage soudain.

 

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